כפיית ביצוע עבודות בקניינו הפרטי של דייר במסגרת פרויקט חיזוק – האמנם?

ערן אפלקר-עו"ד
כפיית ביצוע עבודות בקניינו הפרטי של דייר במסגרת פרויקט חיזוק – האמנם?
 
סקירה זו תעסוק בהיתכנות ביצוע פרויקט תמ"א 38 מסוג חיזוק בבניין מסוים, כאשר קיימת פגיעה בקניינו הפרטי של דייר כדוגמת הריסת מרפסת קיימת והעתקתה למקום חלופי בשל צורך תכנוני.
 
במקרה שכזה עולה השאלה האם דייר שמרפסתו עתידה להיהרס לצורך ביצוע פרויקט חיזוק כתוצאה מאילוץ תכנוני, יכול למנוע בפן המשפטי את ביצועו של הפרויקט, בשל התנגדותו לפגיעה בקניינו הפרטי, גם אם הוא יפוצה בחלופה אחרת. בלשון אחרת, מה מידת הצפיות שהתנגדותו תתקבל על ידי המפקח על רישום המקרקעין (להלן: "המפקח") , כאשר לפחות רוב של שני שליש מהבניין שבידם שני שליש מהרכוש המשותף, כן מעוניינים בפרויקט.
 
ניתן להגדיר את השאלה כך: האם ניתן לכפות על דייר ביצוע עבודות בקניינו הפרטי במסגרת פרויקט חיזוק?
 
קיימת אולי סברה ראשונית, שניתן להתקדם ולהחתים את כל הבניין למעט את אותו דייר ובבוא העת, להתמודד אתו לרבות באמצעות פניה למפקח. אלא שלפי הניתוח המשפטי שלהלן, נראה כי הקשיים מהותיים יותר מכפי שנדמה ויתכן והחתמת יתר הדיירים בבניין, לא תועיל במקרה זה.
 
המסגרת הנורמטיבית הרלוונטית לענייננו, מתמקדת בשני חיקוקים עיקריים, חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח – 2008 (להלן: "חוק החיזוק"), וכן חוק המקרקעין התשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין").
רובד נוסף נוגע לפסיקה הן של המפקח והן של בתי המשפט.
נעמוד ראשית על מעמדה של הקנייני של המרפסת בחוק.
 
סעיף 52 לחוק המקרקעין, מגדיר מהו רכוש משותף, מכאן, שמרפסת מהווה חלק בלתי נפרד מהדירה כפי שבדרך כלל מקובל, ומדובר למעשה על מעין צורך ב"הפקעה" של חלק מהדירה הפרטית של אותו דייר, לצורך ביצוע הפרויקט.
המסקנה המתבקשת היא, שדין המרפסת כדין הדירה, במובן שמדובר בקניינו הפרטי של הדייר.
בהינתן כי המרפסת היא חלק אינטגראלי מהדירה ומקניינו הפרטי של הדייר, נותר לבדוק האם חוק החיזוק והפסיקה מקנים למפקח סמכות להורות על ביצוע הפרויקט על אף התנגדות של דייר לפגיעה בזכותו הקניינית בדירה (להבדיל מפגיעה בחלקו היחסי ברכוש המשותף).
כעולה מלשון סעיף 5(א) לחוק החיזוק העוסק בבניית דירות חדשות, סמכות המפקח לכפות על דייר סרבן את ביצוע הפרויקט, בהתקיים התנאים לכך, מוגלת לביצוע עבודות ברכוש המשותף בלבד.
 
אין כל התייחסות בחוק החיזוק וממילא נראה כי לא ניתנה למפקח סמכות, לאכוף על דייר סרבן להרוס חלקים מדירתו או לבצע בהם עבודות ללא הסכמתו.
החריג לכך, מצוי בסעיף 5א לחוק החיזוק העוסק בפרויקט מסוג הריסה ובניה, בו מטבע הדברים קיים צורך מובנה בהריסת כל הדירות בבניין (שהינן רכוש פרטי כמובן).
 
נזכיר גם, כי ערך הקניין הפרטי של אדם ואיסור על פגיעה בו, מוגנים בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, תשנ"ב – 1992. פגיעה בקניין פרטי של אדם ככל והמחוקק החליט שתהיה, צריכה להיות בחוק מפורש, ולעמוד במבחני המידתיות, הסבירות וכו'. עם זאת, עדיין מדובר בערך מוגן ולא בערך מוחלט.
בהינתן הניתוח העקרוני הנ"ל ובהסתמך על פסיקה שבדקנו, קיימת הסתברות גבוהה שהמפקח לא יאכוף על אותו דייר את ביצוע הפרויקט במתכונת המוצעת.
אנו בהחלט ערים לפסיקה המקנה למפקח סמכויות רחבות שבשיקול דעת לעניין ביצוע פרויקט חיזוק לרבות על אופן ביצוע פרויקט שכזה (פי שקבע למשל ביהמ"ש העליון ב-רע"א 1002/14 שומרוני נ קופמן ואח' – ניתן בתאריך 09.07.15) אולם כאמור מדובר על שיקול דעת רחב ביחס לרכוש המשותף בלבד.
יחד עם זאת, חשוב לציין כי האינטרס הציבורי של יישום וקידום ביצוע פרויקטים מסוג חיזוק מבני מפני רעידות אדמה, מצדיקה לעניות דעתנו בדיקה מעמיקה האם יש טעם של ממש בהתנגדות או שמא ההתנגדות היא לשם העיקרון בלבד, ובפרט בפסיקה הנוגעת לכפייה על דייר סרבן את ביצוע הפרויקט, כאשר יתר הדיירים מסכימים לכך.
 
ניתן להסיק מהכרעות פסקי הדין של בתי המשפט, כי היה והתנגדותו של הדייר הינה מטעמים בלתי ענייניים, ומדובר בעצם בסחטנות ויש חלופה מוצעת טובה והוגנת, כך שלא ייגרם למתנגד כל נזק מהחלופה המוצעת, כי אז קיימת אפשרות מצומצמת, שהגורם השיפוטי המתאים, יחליט שחוסר תום הלב של הדייר כל כך קיצוני, עד כי יכפה עליו את ביצוע הפרויקט לטובת יתר הדיירים, והאינטרס הציבורי של חיזוק הבניין ובטיחותו מפני רעידות אדמה כמו גם רצונם של יתר הדיירים, יגבר. שוב, מדובר במקרה חריג ביותר שברור מעל לכל ספק והדבר ניתן להוכחה באמצעות ראיות טובות, כי הדייר מסרב אך ורק מטעמים בתי ענייניים וכי לא ייגרם לו כל נזק שהוא מקבלת מרפסת חלופית בחזית אחרת ו/או פיצוי כספי הולם. (לא מצאנו בבדיקה שערכנו כי יושם עיקרון זה בפסיקה בהקשר של פרויקט תמ"א 38 חיזוק ואנו נוסיף לבחון זאת, הסבר לכך יכול להינתן לנוכח המצב המשפטי הנ"ל, שלאורו משכילים הצדדים להגיע להסכמות מחוץ לכותלי בית המשפט).
 
בסופו של יום, נראה כי הכיוון שיש לשאוף אליו, ובפרט במקרה שכזה, היא הגעה להסדר מיוחד עם אותו דייר (תוך שמירה על תום הלב ועקרון השוויון ביחס ליתר הדיירים בנסיבות אותו מקרה), למתן מרפסת חלופית ו/או פיצוי כספי בהסכמה, שיאפשר את קידום הפרויקט. יש כמובן להסתמך על חוות דעת של בעלי מקצוע מתאימים הקובעים פיצוי ראוי ו/או כי המרפסת שתינתן תהיה שוות ערך לפחות, או אפילו טובה יותר מזו הקיימת. לעניות דעתנו, זהו המפתח לכניסה לפרויקט שכזה ומניעת הסתבכויות משפטיות ארוכות צפויות בהמשך.
 
תשומת לבכם כי הסקירה להלן הינה תמציתית וכללית ואין בה כדי להוות חוות דעת משפטית למקרה ספציפי כלשהוא. נשמח כמובן, לייעץ ולסייע לכם בכל  סוגיה פרטנית בהתאם לנסיבותיה.