היבטים משפטיים בהקצאת שטחים משותפים בבנייה אנכית

ערן אפלקר- עו"ד
היבטים משפטיים בהקצאת שטחים משותפים בבנייה אנכית
סֹבּוּ צִיּוֹן וְהַקִּיפוּהָ סִפְרוּ מִגְדָּלֶיהָ (תהלים מח יג)
כל המהלך בימים אלו ברחובותיה של ירושלים, אינו יכול שלא להעתיק עיניו מקו הרקיע התכול, ההולך ומתכסה, מאימתם של צריחי המגדלים הצצים ועולים, מוקמים ופורחים כפטריות אחר הגשם.
מגמה זו של בנייה אנכית ההולכת ופושה, אינה פוסחת אף על שכונותיה החרדיות של ירושלים, ואף בשכונות אלו מתרבים הפרוייקטים בהם נבנים מגדלים רבי קומות, ועוד היד נטויה.
כדוגמה חיה, בחרנו להציץ לרגע לרחוב יפו בואכה שוק מחנה יהודה, למבנה ההיסטורי הממוקם בין הרחובות יפו (92) לרחוב חיים ולירו, הרי הוא בניין בית הכנסת העתיק ומלון הכנסת האורחים "זהרי – חמה". הבניין שנבנה בתחילת המאה הקודמת, נחשב במשך שנים רבות לבניין הגבוה ביותר בירושלים שמחוץ לחומות, שהרי מלבד שלוש קומותיו הבנויות אבן, נוספה לו עליית גג בנוייה עץ. שלוש הקומות עם העלייה שעל גביהן השלימו יחד את גובה הבניין לכדי בניין בן ארבע קומות! מפאת גובהו החריג והנדיר חשבו רבים מתושבי ירושלים כי הבניין מיועד לשמש כמצפה כוכבים[1], אולם דומה כי עוברי האורח שיחלפו באותו רחוב בימינו אנו, יעתיקו מבטם דווקא אל מעבר לכביש, למתחם תלמוד תורה וישיבת עץ-חיים הממוקם בדיוק מול בניין הבית הכנסת העתיק, שם הולכים ונשלמים בימים אלו בנייתם של שני מגדלים בעלי שלושים קומות!!, הרי לנו דוגמה חיה, לשינוי המהותי שחל בתפיסת הבנייה ברחובות ירושלים. 
לאור התרחבותה של התופעה, [כאשר בין היתר ניתן למנות היום מספר מתחמים בהם בנייה לגובה היא כבר עובדה מוגמרת כגון, כדורי, תנובה, רב שפע, שרי ישראל, פנינת חמד, שנלר ועוד] ומתוך הבנה כי היא עוד תתעצם ותגדל, אנו מבקשים להציג בפניכם במאמר קצר זה, מספר היבטים משפטיים שצצים מאליהם בבנייה מסוג זה, מתוך הבנה כי ראוי לכל מי שמתעסק בתחום זה להערך וללמוד את הנושא לעומקו.
 
בבניית המגדלים החדשניים, השינוי לא מסתכם רק בתוספת קומות וגובה הבניין, אלא מתאפיין בדרך כלל בבנייה מודרנית הכוללת הקצאת שטחים וחללים למגוון שימושים לרווחת דיירי הבניין, כגון חדר כושר, חדר מכונות לכביסה, בריכת שחייה, אולם, טרקלין עסקים, לובי מפואר, עמדות אבטחה, ולעתים גם מתקני משחק לפעוטות, בית כנסת, וכו' וכו'.
ככלל, מעמדם הקנייני של שטחים אלו הינו של "רכוש משותף", בו שותפים כל בעלי הדירות בבניין לפי חלקם היחסי של שטח דירתם, אולם אינה דומה ניהול ותחזוקת שטחים משותפים בבניינים ישנים שכללו בדרך כלל חדר עגלות וחדר אשפה, לאופן ניהול ואחזקת שטחים משותפים מגוונים ויקרים כפי שמוקמים בבניינים החדשניים.
לרוב, בבניינים אלו, קיימת נציגות המתפעלת את וועד הבית באמצעות חברת ניהול ואחזקה, ואחראית הן לחובות והן לזכויות של דיירי הבניין לגבי השטחים המשותפים, קרי – גביית הוצאות האחזקה ואופן חלוקת השימוש והזכויות בשטחים.
כידוע, כבר כיום קיימת דרישה להקצאת שטחי ציבור בתוך בנייני המגורים, כלומר – במקום הנוהג הנוכחי בו שטחי הציבור מוקמים ע"ג מקרקעין ייחודיים, הגוזלים למעשה שטחים יקרים ו"מבזבזים" את עתודות הקרקע שנמצאות גם כך ב"סכנת הכחדה", תוקצה קומה או יותר בתוך בניין מגורים לשטחי ציבור, למשל לטובת הקמת גן ילדים/בית כנסת/מרכז קהילתי/שטח ציבורי אחר, כך שניצול הקרקע יהיה בצורה ורטיקלית באופן המאפשר בנייה למגורים בשילוב עם בניית שטחי ציבור לגובה על אותם מקרקעין.
בהנחה ומהלך זה יקרום עור וגידים, ואכן ישולבו שטחים משותפים בבניינים רבי קומות, יעמדו בפני הגורמים המעורבים השונים אתגרים לא פשוטים שעליהם יהיה לצלוח כדוגמת:
הסטטוס המשפטי/קנייני - קביעת מעמדו המשפטי של השטח ביחס לבניין, ומי יוכר כבעלים של השטח הציבורי שיהווה כעת חלק אינטגראלי מהבניין ? (האם יהווה השטח רכוש משותף כפי ההגדרה ההרחבה של רכוש משותף בחוק המקרקעין – כל מה שהוא לא דירה, או לחלופין סטאטוס אחר).
שטחים "ציבוריים" האם לכל הציבור? – האם תידרש זיקה ברורה בין אופי השטח הציבורי לבין דיירי הבניין? או שהשטח ציבורי כמשמעותו הפשוטה ישמש את כלל הציבור במנותק מהציבור הסמוך המתגורר בבניין? [האם למשל תותר הקצאת השטח הציבורי לשם הפעלת מסגרת יומית לנוער בסיכון, בבניין בו רוב הדיירים הם ממעמד סוציו אקנומי גבוה, אשר אינם צורכים שירותים אלו?]
הפורום האחראי על ההקצאה – בידי מי יהיה הכח המכריע בשאלת סוג המבנה הציבורי שיוקם בשטח הציבורי שהוקצה? והאם נציגות מדיירי הבניין ישולבו בפורום כזה? האם וטו שיוחלט ע"י דיירי הבניין בשאלת הקמת מוסד כזה או אחר תשפיע על החלטות הפורום?
הסמכות השיפוטית – שאלת הסמכות/הערכאה העניינית בסוגיות וסכסוכים לגבי שטחים משותפים אלו, בוררות מוסכמת? המפקח על הבתים המשותפים? ערכאה אזרחית רגילה? ערכאה מנהלית?
ניהול השטחים - מעמדו של השטח בפן הניהולי מי ינהל את השטח הציבורי?, האם ועד הבניין?, האם תהיה זו חברת הניהול?, אולי גורם חיצוני מטעם הרשות המקומית?
נשיאה בעלויות – מי הגורם שיממן את עלויות האחזקה של שטחי הציבור בתוך הבניין? הדיירים שנהנים מהקירבה והנגישות המוגברת, שמא משרדי הממשלה בתחום של המבנה או המוסד שמפעיל את השטח? או אולי הרשות המקומית שמחוייבת לספק שטחי ציבור לאזרחים? ואולי אפילו גורם אחר?אלו כאמור רק מקצת מהשאלות המורכבות שצצות כאשר חושבים על שילוב בין מגורים ו/או מסחר לבין מבני ציבור בתוך יחידה כוללנית אחת.
לשיטתנו, יש לבחון כל מבנה ציבור לנסיבותיו ולו מפאת העובדה שיש לבצע הפרדות מתחייבות לפי מהות השטח הציבורי והתכליות שהוא בה למלא. למשל, כאשר מדובר בבית כנסת נראה שיש עדיפות לנציגות של הבניין שמכירים את המרקם החברתי של הבניין ויכולים במסגרת ניהול-על להגדיר נהלים עקרוניים שיקבלו פירוט או יישום על ידי גבאי בית הכנסת.
בעוד כאשר מדובר על מבני ציבור שמצריכים תיאומים מול הרשויות השונות, כגון מתנ"ס  וכיו"ב, נראה שיש עדיפות לרשות המקומית שמתמחה בשוטף בתיאומים וניהול מסוג זה.
ברור גם שאין פה תשובות קסם.
התהיות כך נדמה, אך מתחדדות ביחס לערים מעורבות בו מטבע הדברים מתגוררים בבניין אחד מגוון רחב של אוכלוסיות ובמידה פחותה יותר בערים החרדיות בהם קיימת ככלל הומוגניות רחבה יותר.
אך גם בקרב המחנה החרדי, אנו צופים שהקצאת שטחים ציבוריים בבניינים רבי קומות תשנה במפתיע את הרגלי הבנייה החרדיים, אם עד היום הורגלנו כי רק ציבור חרדי מודרני רוכש דירות במגדלים רבי קומות, וזאת עקב מחלוקות על ההיתר בשימוש במעלית שבת, הרי שבית כנסת שיוקם ע"י הרשות המקומית בלובי קומתי באמצעו של בניין מגורים יפתור את בעיית העלייה והירידה מקומה גבוהה בכל יציאה לתפילות השבת, ויוכל למשוך רוכשים חרדים להתגורר ברבי קומות. בית כנסת, פינת משחקים לפעוטות, מרפסת פתוחה כמו גם סוכה ייעודית שייבנו בשטח המשותף בגג או בחצר הבניין לשימוש כל דיירי הבניין, תאפשר גם למשפחות ברוכות ילדים להתגורר בבניינים רבי קומות אשר מטבע הדברים וממגבלות אדריכליות מכילות סוכות מינאטוריות אם בכלל.
נראה, כי אפיק זה של בניה מרובדת יכול לתת מענה למגזר החרדי ואף להביא אותו לידי רכישה/השכרה רחבה יותר של דירות בבניינים רבי קומות, מה שיכול להביא להקלה בצפיפות ולייעול הקרקעות שעוד נותרו, אולם מאידך, כאשר אנו עוסקים בהקצאת שטחים משותפים בבניינים רבי קומות, ובמיוחד כאשר עסקינן בהקצאת השטחים המשותפים לשימוש בתי כנסת/גני ילדים/מסגרות נוער/הגיל השלישי, אנו חושבים כי לאור הסקטורים השונים והשוני בין המנהגים ובין הזרמים השונים, הדבר יצריך ניתוח פרטני, זיהוי, ופילוח של אוכלוסית היעד – מלאכת מחשבת של ממש במדינתנו אנו.
לסיכום, מה שבטוח הוא שהגם שהרעיון מבורך ונועד לייעל את משאב הקרקע ולהקל על מצוקות כלל ארציות, הדרך לשם, לרבות המשפטית, עוד ארוכה מאוד.

[1] "ובירושלים שמחה וששון ליהודים, כי עוד מוסד אחד נכבד נוסף לנו על הראשונים: ברחוב יפו, באחד המקומות היותר גבוהים אשר סביב העיר, בית חדש נבנה ובגובהו הוא מתנוסס על כל פני העיר. וכבר שלוש קומות בנויות אבן וממעל להם שתי עליות עשויות עץ, ועוד יד הבונים נטויה להגביהו. צורת העליות תעיד כי לא לדירה נועד הבית וכל רואהו יאמר: אין זה כי אם מצפה כוכבים? וכי ישאל השואל, מה ליהודים ולכוכבים? הלא ה'לוח' קבוע ומתוקן ומהלך הכוכבים מה אכפת להם? וענית ואמרת לו: הן לא ככל הגויים העם חכם ונבון הזה, והמצפה שלו, לא חלילה בשביל הכוכבים נבנה, כי אם נועדה לתעודה יותר נכבדה. כי בזמן האחרון נוסדה פה חבורה חדשה של 'מתפללים עם הנץ החמה' ובהיות ירושלים הרים סביב לה וקשה מאד לכוון את השעה, נדב לב איש אחד וחייט אמריקני הוא, לבנות את הבית הזה. והיה ככלות בנין הבית והעמידו על גגו נס גבוה ובראשו טס של נחושת קלל, ובהנץ החמה ונפלו קווי השמש על פני הטס והבריקו פניו, וידעו כל תושבי ירושלם כי בא זמן תפילה עם הנץ החמה"  (מצפה, השקפה, 4 ביולי 1906, עמ' 4)