מהו מעמדה החוקי של נציגות הבית המשותף במסגרת פרויקט תמ"א 38?

ערן אפלקר-עו"ד
מהו מעמדה החוקי של נציגות הבית המשותף במסגרת פרויקט תמ"א 38?
בצל ההתעסקות המוגברת בכל נושא תמ"א 38, קיימת סוגיה מהותית שעל יזמים ודיירים לתת עליה את הדעת, והיא מעמדה המשפטי של נציגות בעלי הדירות בהקשר הספציפי של תמ"א 38.
 
מאליה עולה למשל השאלה, האם הנציגות מורשית ומוסמכת לחייב את כל הדיירים בביצוע פרויקט תמ"א 38 כפי שהיא מוסמכת למשל לקבל החלטות שוטפות לעניין התחזוקה והרכוש המשותף בבניין שיחייבו את הדיירים?
 
על מנת לענות על שאלה זו, ראשית יש לחזור למושכלות יסוד בדבר מעמדה הסטטוטורי של הנציגות.
החקיקה וגם הפסיקה הגדירו במשך השנים את היקף סמכויותיה של הנציגות, ואלו נושאים כלולים בתחום אחריותה.
 
חוק המקרקעין קובע כי : "לכל בית משותף תהיה נציגות לשם ניהול ענייני הבית המשותף; הנציגות תיכון ותפעל לפי הוראות התקנון".
עוד קובע החוק: "הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל ענין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בעניינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות".
בפסק דינו של בית המשפט העליון (ע"א 98/80 קדמת לוד בע"מ נ' נציגות הבית המשותף רחוב רבי עקיבא  77 לוד , לו (2) 021 מיום 27.09.81) נפסק:
" [...] מהוראות החוק והתקנון עולה, כי נציגות הבית המשותף, הנבחרת על-ידי האסיפה הכללית של בעלי הדירות בבית המשותף, היא הגוף המבצע של הבית המשותף, שמתפקידו לטפל בכל העניינים הכרוכים בתחומים המשותפים לכל הדיירים. מטבע הדברים הכוונה לניהול הפנימי השוטף של הבניין, ובעיקר בכל הנוגע לרכוש המשותף, אופן השימוש בו, החזקתו התקינה, ביצוע תיקונים בשעת הצורך, גביית הוצאות ההפעלה השונות וכדומה. החוק הקנה לנציגות הבית המשותף לצורך ביצוע תפקידיה מעמד משפטי מיוחד [...] ".
לפי האמור לעיל, הנציגות רשאית להתקשר בחוזים מול צדדים שלישיים ולהיות צד במו"מ ו/או בהליך משפטי בשם כלל בעלי הדירות. החוק מבהיר כי הנציגות הינה בעלת מעמד משפטי מיוחד במובן זה שהיא בעלת כשרות משפטית ספציפית ומוגבלת. הסעיף תוחם את גבולות סמכויותיה ומבחין בין עניינים הנוגעים "להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף" כפי שהגדיר ביהמ"ש, לבין החלטות החורגות מכך.
 
אך האם די בכך על מנת שהנציגות תינק את כוחה מאותו מקור גם בנושא ספציפי כגון תמ"א  38, שמשלבת הן אלמנטים חיזוקיים של הבית המשותף מפני רעידות אדמה והן אלמנטים קנייניים כגון הרחבות של דירות הדיירים, בניית ממ"ד וכיו"ב?
 
בנקודה זו, חשוב להבחין בין נציגות הבניין, או בכינויה היותר רווח - "ועד בית", לבין הנציגות בעת ביצוע פרויקט תמ"א 38. ראשית, בפרקטיקה, החברים בנציגות הבניין אינם בהכרח החברים בנציגות בפרויקט תמ"א. הדבר יכול לנבוע למשל מדיירים שאינם חברי ועד בית, אולם הם בעלי אוריינטציה מתאימה יותר לנדל"ן ולקידום פרויקטים. שנית, המקור הנורמטיבי ממנו שואבת כל נציגות את כוחה נובע ממקור אחר. כך בעוד שחוק המקרקעין קובע כי הנציגות היא אישיות משפטית המוגבלת לניהולו הפנימי השוטף של הבית המשותף בלבד כפי שראינו קודם, אשר מכוחו רשאית הנציגות להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי, נראה אם כן, כי אין לנציגות הבניין (ועד בית) סמכות מוקנית מתוקפו של חוק המקרקעין לחייב בביצוע פרויקט תמ"א 38 ללא כתב הרשאה ספציפי מבעלי הדירות, אשר יעניק את הסמכויות הנדרשות לנציגות. בהינתן כתב הרשאה שכזה, הנציגות תהווה שלוחה של בעלי הדירות בפרויקט, ותהא מוסמכת לבצע עבורם את הפעולות שהוסמכה להם במפורש בכתב ההרשאה (ומכאן גם חשיבות הניסוח של כתב ההרשאה).
 
כמובן, שלצד הזכויות הניתנות לנציגות בפרויקט תמ"א 38 בכתב ההרשאה, מוטלות על הנציגות גם חובות, וביניהן חובת נאמנות כלפי בעלי הדירות. החובה מוטלת מכוח חוק השליחות הקובע הסדר מיוחד ביחסי שולח-שלוח בנוגע לחובות הנאמנות ונגזרותיה, כגון שמירה מפני ניגוד עניינים והתנהלות בתום לב.
 
לסיכום, חברי נציגות הפרויקט שואבים את עיקר כוחם מתוקף כתב ההרשאה ולא מכח חוק המקרקעין. מן הראוי למנות נציגות רב גונית אשר תייצג כיאות את כל בעלי הזכויות בבניין, תבין את התהליך ותהא בעלת היכולת, הזמן והרצון לפעול היטב בשם כל בעלי הדירות אשר סומכים עליה שתבצע את תפקידה כיאות.
 
תשומת לבכם כי הסקירה להלן הינה תמציתית וכללית ואין בה כדי להוות חוות דעת משפטית למקרה ספציפי כלשהוא. נשמח כמובן, לייעץ ולסייע לכם בכל  סוגיה פרטנית בהתאם לנסיבותיה.